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房地產(chǎn)教父馮侖
來(lái)源:中國(guó)人物傳記網(wǎng)  作者:管理員  2011年05月12日 18:29

    “超脫者”馮侖


    他天天在想倒霉的事,所以真的倒霉了也不怎么慌

    作為地產(chǎn)界的“思想家”,馮侖似乎總能比很多同行先行一步。他最近考慮的問(wèn)題可能會(huì)被視為“杞人憂天”。“我們正在請(qǐng)國(guó)際顧問(wèn)做全面風(fēng)險(xiǎn)管理,一個(gè)設(shè)想是在購(gòu)房合同中引入‘打仗如何交房’的條款。”馮侖的憂慮是:“如果臺(tái)海戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā),一個(gè)炸彈炸到我們樓盤(pán),客戶不給我錢(qián),銀行還要我還錢(qián),萬(wàn)通肯定破產(chǎn)了。”

    馮侖的全面風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該可以看作是他的管理思路達(dá)到的一個(gè)新境界。從“美國(guó)模式”到“引進(jìn)國(guó)企泰達(dá)”,馮侖一步一步把自己的“反周期”理論應(yīng)用到萬(wàn)通的運(yùn)作中。當(dāng)這一輪宏觀調(diào)控的寒氣將房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)團(tuán)圍住時(shí),馮侖揮揮衣袖,說(shuō)“對(duì)萬(wàn)通影響不大”,一副超脫其外的樣子。

    一般意義上,2003年6月13日中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱“121文件”)的出臺(tái),被當(dāng)作這一輪宏觀調(diào)控的重要舉措。而作為此番被“調(diào)控”的重點(diǎn)對(duì)象,針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策最早始自2002年5月國(guó)土資源部出臺(tái)的11號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱“招拍掛”)。

    這兩個(gè)文件對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。121號(hào)文出臺(tái)后,京城房地產(chǎn)大佬一天一個(gè)聲明,一天一個(gè)論壇進(jìn)行聲討。在中國(guó),這是有史以來(lái)第一次一個(gè)行業(yè)對(duì)政府的文件表示公開(kāi)的不滿,希望通過(guò)自己的聲音改變其不利的處境。

    這些聚會(huì)中,不乏萬(wàn)通地產(chǎn)馮侖的身影。但是馮侖說(shuō),參加這些聚會(huì),多是出于私人的交情,而不是萬(wàn)通對(duì)惡劣情勢(shì)的“條件反射”。“我們很早就提出了反周期的理論:蕭條時(shí)期買(mǎi)地,繁榮時(shí)期售房。從1999年房地產(chǎn)進(jìn)入繁榮期,萬(wàn)通就沒(méi)有買(mǎi)地的想法,直到2003年。”

    1994年,在上一輪宏觀調(diào)控(那時(shí)候叫“治理整頓”)中,海南房地產(chǎn)泡沫破裂,據(jù)馮侖講,本來(lái)他們可以全身而退,“不想被人家給我們?cè)斐闪撕艽蟮膫鶆?wù)壓力。”

    從在海南房地產(chǎn)淘金開(kāi)始,萬(wàn)通經(jīng)歷了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的三輪調(diào)整,這讓萬(wàn)通對(duì)周期有了特殊的敏感性。“每次調(diào)控過(guò)后,我都要想想,為什么萬(wàn)通在調(diào)控中這么困難。”1997年整頓金融時(shí),萬(wàn)通攤子鋪的很大,但是通過(guò)那次調(diào)控,萬(wàn)通提早杜絕了“短融長(zhǎng)投”,重新調(diào)理了萬(wàn)通的資產(chǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。“2003年,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)高速增長(zhǎng)了5年了,我們覺(jué)得該有個(gè)調(diào)整了。”馮侖說(shuō)。

    要想超然災(zāi)難之外,需得未雨綢繆。面對(duì)“121文件”,馮侖不可能像他說(shuō)的那么從容。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有投資比例的提高促使萬(wàn)通開(kāi)始尋求新的資本來(lái)源。

    “在找合作伙伴的時(shí)候,有很多錢(qián)擺在面前。我們想要的,是能夠帶來(lái)錢(qián)以外的東西的錢(qián)。”2004年4月,通過(guò)增資擴(kuò)股的方式,萬(wàn)通從泰達(dá)募得3億多的資金,并進(jìn)入了朝思暮想的天津市場(chǎng)。此舉悄然化解了“831大限”(2004年8月31日以后,國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán))的風(fēng)險(xiǎn),也讓譏笑萬(wàn)通不儲(chǔ)備土地的人閉上了嘴。

    除了全面風(fēng)險(xiǎn)管理,萬(wàn)通最近還在研究國(guó)際十大地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。萬(wàn)通發(fā)現(xiàn),國(guó)外地產(chǎn)公司的融資機(jī)構(gòu)是:總部層面是以權(quán)益融資、長(zhǎng)期融資為主,債務(wù)融資、短期融資為輔;項(xiàng)目層面相反。所以風(fēng)險(xiǎn)都在項(xiàng)目上。但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司則恰恰相反,風(fēng)險(xiǎn)都在公司總部。“我們已經(jīng)開(kāi)始做調(diào)整,希望最終實(shí)現(xiàn)海外房地產(chǎn)公司那樣的資產(chǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。這樣風(fēng)險(xiǎn)來(lái)了,最多死幾個(gè)項(xiàng)目,整個(gè)萬(wàn)通不會(huì)垮掉。”

    “其實(shí)我們算不得是先知先覺(jué),只不過(guò)我們天天在想倒霉的事,所以真的倒霉了也不怎么慌。”馮侖說(shuō)。


    房地產(chǎn)教父 馮侖的發(fā)家史 


    出身貧寒的富豪的啟動(dòng)資金往往都很少,比如華人首富李嘉誠(chéng)就是靠賣(mài)塑料花開(kāi)始了經(jīng)商生涯的。馮侖當(dāng)然不算出身貧寒,但啟動(dòng)資金也就區(qū)區(qū)3萬(wàn)元,換算到現(xiàn)在,恐怕還不到100萬(wàn)元,但就是這3萬(wàn)元,開(kāi)始了制造幾個(gè)億萬(wàn)身家大老板的經(jīng)歷。

    有人說(shuō),馮侖的第一桶金是靠“忽悠”來(lái)的,同樣會(huì)“忽悠”的人很多,但勝利者只屬于能抓住機(jī)會(huì)的人,很巧的是,馮侖就是這么一個(gè)人。當(dāng)然在運(yùn)氣之外,前瞻的眼光和果斷的判斷也是成就馮侖的關(guān)鍵,讓他從一個(gè)信托投資公司的老總手上拿到了500萬(wàn)元。

    據(jù)說(shuō),馮侖和對(duì)方談生意,說(shuō)自己出1300萬(wàn),讓對(duì)方出500萬(wàn),其實(shí)馮侖是靠對(duì)方出的500萬(wàn)來(lái)做抵押獲得銀行的1300萬(wàn),他拿這筆錢(qián)做起了房地產(chǎn)。就這樣,“命運(yùn)的眷顧 把握時(shí)勢(shì)的能力”讓馮侖完成了很多人夢(mèng)寐以求的目標(biāo)。


    創(chuàng)新運(yùn)作美國(guó)地產(chǎn)模式

   
    2003年后,萬(wàn)通開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,進(jìn)行資本擴(kuò)充,準(zhǔn)備起飛。

    原先,萬(wàn)通一直在走香港模式,跟大多數(shù)房地產(chǎn)公司一樣:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程,從買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成,房子建好后,地產(chǎn)公司不持有物業(yè),直接出售。香港模式一般開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),資金投入大,如果一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,很可能遭到致命打擊。

    在逃過(guò)幾個(gè)“劫難”后,馮侖意識(shí)到香港模式的弊端,因此他向美國(guó)模式邁進(jìn)。他認(rèn)為商業(yè)模式要簡(jiǎn)單化,全能的開(kāi)發(fā)模式不適合西方基金和投資人,因此馮侖在戰(zhàn)略方向上轉(zhuǎn)型,主要的理念是:把無(wú)限土地儲(chǔ)備變?yōu)橛邢迌?chǔ)備,減少資金積壓;住宅建設(shè)高端化、標(biāo)準(zhǔn)化;商用物業(yè)以及定制的物業(yè)服務(wù)。

    馮侖的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在具體行動(dòng)上,有幾個(gè)大手筆之作。一個(gè)是開(kāi)發(fā)按照美國(guó)模式來(lái)開(kāi)發(fā)CBD中的高檔寫(xiě)字樓———萬(wàn)通中心。這是CBD第一個(gè)可用于整棟銷售的高檔純寫(xiě)字樓項(xiàng)目,它的模式非常靈活,也可以整層或數(shù)層銷售,馮侖也毫不夸耀地說(shuō),他要打造出一個(gè)CBD總部。

    另一個(gè)大手筆則是跟天津泰達(dá)進(jìn)行深度戰(zhàn)略合作,2004年4月10日,泰達(dá)全額認(rèn)購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)成立10年來(lái)首次增發(fā)的3.08億股,從而擁有萬(wàn)通地產(chǎn)30.04%的股權(quán)。通過(guò)這次合作,獲得了土地和資金,使運(yùn)作更加得心應(yīng)手。


    睿智的地產(chǎn)“口技”王


    提到馮侖,不能不提他的“口技”——用段子來(lái)影射樓市和生活。馮侖的“口技”是地產(chǎn)江湖中的一絕,如同潘石屹的演技,或者謝強(qiáng)的“書(shū)技”。他的段子水準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到爐火純青之境界,無(wú)須思考,信手拈來(lái),寥寥數(shù)語(yǔ)便可化腐朽為神奇,令聽(tīng)眾“無(wú)不伸頸,側(cè)目,微笑,默嘆,以為妙絕”———有人用《口技》中的文字這樣形容。

    隨意舉幾例:

    “老婆多了不一定幸福,地多了不一定賺錢(qián)。”

    “找投資決不能照直說(shuō):‘我就缺錢(qián),你給我投錢(qián)。’這像談戀愛(ài),不能說(shuō):‘我就缺個(gè)老婆,你干不干?’得先談風(fēng)花雪月,談理想,談未來(lái),而實(shí)際你就缺一個(gè)老婆。”

    “時(shí)間決定一件事的性質(zhì),包括企業(yè)的性質(zhì)。比如趙四小姐16歲去大帥府跟張學(xué)良,她去1年,是作風(fēng)問(wèn)題;去3年,是瞎攪和;一去30年,那就是愛(ài)情。”

    馮侖的段子很精彩,然而他為何能用一個(gè)又一個(gè)的段子來(lái)妙喻地產(chǎn)和人生?有人說(shuō),跟他曲折離奇的人生有很大關(guān)系,他從事過(guò)高層政策理論的研究,跟從過(guò)“老大”牟其中———上世紀(jì)80年代最顯赫的商人,參與過(guò)當(dāng)年的海南淘金潮,躲過(guò)了海南地產(chǎn)泡沫的打擊。或者,就是經(jīng)歷過(guò)這些風(fēng)風(fēng)雨雨,才讓我們看到現(xiàn)在睿智、幽默、從容的馮侖。

 
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