從萬達(dá)廣場如雨后春筍般冒出來開始，外界對于萬達(dá)集團(tuán)（以下簡稱萬達(dá)）資金鏈的質(zhì)疑就從沒停止過。而今年遭遇房地產(chǎn)嚴(yán)酷的調(diào)控，整體經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻的背景下，萬達(dá)的日子像大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，注定不能平靜。
全年計劃開業(yè)18家萬達(dá)廣場，12家酒店，上半年卻只開業(yè)1家萬達(dá)廣場，2家酒店，以執(zhí)行力著稱的萬達(dá)，全年計劃是否落空？
連續(xù)5年，萬達(dá)的收入及資產(chǎn)規(guī)模增速都在40%以上，而今年上半年集團(tuán)收入?yún)s同比減少9%，被業(yè)界稱道的萬達(dá)速度是否會從高不可攀的位置上跌落？
面對外界的重重拷問，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林告訴《英才》記者：萬達(dá)并沒有刻意控制速度，年底前30個項(xiàng)目會全部開業(yè)，而全年萬達(dá)集團(tuán)營業(yè)收入將達(dá)到1500億元，仍能維持40%的增長。
盡管輿論的噪音似乎越來越大，甚至還有莫須有的謠言，但這些都不會影響已過天命之年的王健林的心境。8月底參加完長白山論壇之后，王健林還以《民企力量》為題賦詩一首：
“民營企業(yè)求發(fā)展，長白山下辦論壇。高官名士話商道，富商巨賈論賺錢。經(jīng)濟(jì)必須穩(wěn)增長，就業(yè)一定要優(yōu)先。中國前途何須愁，放眼動力在民間。”
58歲的王健林，掌控著資產(chǎn)數(shù)千億的商業(yè)帝國，涉足地產(chǎn)、文化、旅游。到年底，萬達(dá)集團(tuán)擁有已開業(yè)的萬達(dá)廣場66家、五星級或超五星級酒店38家、影城453家、百貨商場57家，而正在建設(shè)中的萬達(dá)廣場仍有50多座，此外還有長白山、西雙版納、大連金石等巨型旅游地產(chǎn)，以及總投資500億元的武漢中央文化區(qū)。
然而，當(dāng)人們的目光聚焦于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的急速崛起，聚焦于新近巨資打造的文化、旅游航母的時候，卻對萬達(dá)背后的整個資本脈絡(luò)知之甚少。
萬達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈條與資金鏈條緊密相連，有統(tǒng)計，萬達(dá)在建項(xiàng)目以及并購AMC，總投資將達(dá)2000多億元。面對如此龐大的投資規(guī)模，萬達(dá)將如何支撐？王健林又如何運(yùn)作萬達(dá)的現(xiàn)金流和融資渠道？
萬達(dá)以26億美元并購美國第二大院線，出人意料的成為中國文化產(chǎn)業(yè)最大的跨國公司后，一家征戰(zhàn)海外多年的世界500強(qiáng)企業(yè)的老總對《英才》記者表示了對萬達(dá)并購AMC的擔(dān)憂：“美國人都無法掙錢的公司，我們買過來就能掙錢嗎？”
其實(shí)，持有如此懷疑態(tài)度的人并不在少數(shù)，王健林卻告訴《英才》記者，AMC今年就可能扭虧為盈。但是，他心中也很清楚，在院線競爭激烈的美國市場，“想圖AMC賺大錢也不太可能”,那么，萬達(dá)為何要冒著巨大的債務(wù)風(fēng)險，參與大洋彼岸的這次收購呢？
當(dāng)《英才》記者以資本的視角對話王健林，對于萬達(dá)正在經(jīng)歷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型才有了更深的認(rèn)識，也對萬達(dá)并購AMC背后的意圖，有了全新的解讀。
高負(fù)債謎團(tuán)
萬達(dá)的高速擴(kuò)張，究竟會不會有資金問題？
根據(jù)媒體報道，2011年上半年，萬達(dá)共發(fā)行10次信托融資，募資逾78億元（在萬達(dá)的信托產(chǎn)品中，大部分為股權(quán)信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億-15億元）。
從時間點(diǎn)上來看，萬達(dá)連續(xù)發(fā)行信托融資，顯然是受國家宏觀調(diào)控政策制約，銀行對房地產(chǎn)貸款緊縮所致。此前，依靠銀行貸款滾動開發(fā)的模式受到抑制，而信托融資顯然成為包括萬達(dá)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)商資金的重要來源。
其實(shí)，在王健林看來，REITs (房地產(chǎn)信托投資基金)是一種非常好的融資渠道，其好處有四條：第一，相當(dāng)于直接融資，不從銀行貸款，規(guī)避了金融風(fēng)險；第二，開辟投資渠道，買股票被宰，存款又負(fù)利率，REITS平均回報6%-7%，而且單份投資較小，增值又穩(wěn)當(dāng)；第三，支持商業(yè)終端建設(shè)，利于擴(kuò)大內(nèi)需；第四，解決就業(yè)，大型商業(yè)中心就業(yè)5000-10000人。
可惜，至今中國還未放行REITs，也正因此，逼萬達(dá)走出了“住宅+商業(yè)”，依靠住宅平衡現(xiàn)金流的“萬達(dá)模式”。
但是，高負(fù)債問題依然是媒體詬病最多的。
據(jù)媒體算賬，2009年，萬達(dá)總資產(chǎn)約741億元，負(fù)債約688億元；2010年，總資產(chǎn)增至1414億元，負(fù)債1280億元；2011年，總資產(chǎn)增至2030億元，負(fù)債1825億元，由此有人推斷萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率長期維持在90%左右，其高速擴(kuò)張依賴于高負(fù)債率。
其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)從某種程度上說就是金融業(yè)，采訪中甚至有專家認(rèn)為：如果說地產(chǎn)商對資金不渴求，從某種程度上可以理解為，這家公司已經(jīng)沒有了擴(kuò)張的銳氣，已經(jīng)過了青春期。顯然，對于萬達(dá)來說，青春期剛過一半。
王健林對所謂的高負(fù)債率并不認(rèn)同，他掰著手指對《英才》記者說“首先，萬達(dá)根本就沒有90%的資產(chǎn)負(fù)債率，其次，萬達(dá)的凈負(fù)債率恐怕是全中國房地產(chǎn)商中最低的。”
所謂凈負(fù)債率，是指金融負(fù)債減去金融資產(chǎn)。按照中國的會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款計入負(fù)債，而且占有很大的比例，行業(yè)平均水平為負(fù)債的50%左右。以萬科為例，2012年三季度，資產(chǎn)負(fù)債率為79.4%，剔除預(yù)收賬款后，凈負(fù)債率為37.7%。而王健林稱，萬達(dá)的凈負(fù)債水平也僅為總負(fù)債的一半左右。
萬達(dá)與萬科相比，又有不同。萬達(dá)是以持有商業(yè)物業(yè)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)大都是不動產(chǎn)，以入賬的成本來作為負(fù)債基數(shù)（也就是分母,總資產(chǎn)），其受資產(chǎn)估值的影響就更大。
以北京萬達(dá)廣場為例，三棟大樓共22萬平米的建筑面積，當(dāng)年的總成本是21.4億元，平均每平米成本9700多元。按照中國的會計準(zhǔn)則，不動產(chǎn)需要進(jìn)行折舊，如按照30年折舊來計算，平均每年折舊7100多萬元，而從2006年建成至今已過6年，共折舊4.26億元，其萬達(dá)廣場的賬面價值共計17.14億元。但是目前，與萬達(dá)廣場同區(qū)位的寫字樓每平米售價至少5萬元，如果按照此價位計算，萬達(dá)廣場的資產(chǎn)估值將達(dá)到110億元，是其賬面價值的5倍多。
萬達(dá)旗下持有的商業(yè)地產(chǎn)中，有如此大差距的，并不止北京萬達(dá)廣場一家。據(jù)王健林透露，目前持有的1300萬平米物業(yè)絕大部分有此類現(xiàn)象，“這1300萬平米物業(yè)如果用來評估或者市場銷售，翻一倍一點(diǎn)問題都沒有，因此凈負(fù)債率還會更低。”所以，王健林認(rèn)為如此報道萬達(dá)的資金危機(jī)顯得有些不負(fù)責(zé)任。
采訪中也有專家指出：雖然會計準(zhǔn)則對不動產(chǎn)估值的規(guī)定有待商榷，但目前不僅是萬達(dá)這種房地產(chǎn)企業(yè)，就算一般企業(yè)對于名下不動產(chǎn)的評估入賬，如無特殊需求都不會操作，其原因便在于評估入賬后的所得稅問題還懸而未決，在不進(jìn)行資產(chǎn)出售的情況下，一般不會對舊有不動產(chǎn)進(jìn)行重新評估，相反還會折舊處理。
“如果有一天我不想玩了，或者我想清閑一點(diǎn)兒，我賣10個購物中心，也許就可以套現(xiàn)幾百億”，王健林對于萬達(dá)的資金狀況很有自信。
對于王健林的說法，《英才》記者采訪了國元證券首席策略分析師劉勘，他認(rèn)為：“無論是凈資產(chǎn)還是凈負(fù)債都不足以評價一家房地產(chǎn)企業(yè)，關(guān)鍵還要看經(jīng)營性現(xiàn)金流。因?yàn)橥浀拇嬖冢虡I(yè)地產(chǎn)一般都會升值，但是升值不一定就有市場。商業(yè)地產(chǎn)的出租率，取決于地段、交通、周圍居民的消費(fèi)欲望等諸多因素，其資產(chǎn)價值的高低，關(guān)鍵看現(xiàn)金流。”
一位萬達(dá)高層告訴《英才》記者，王健林視現(xiàn)金流和財務(wù)預(yù)算為萬達(dá)的生命線。萬達(dá)對于現(xiàn)金流的把控可謂嚴(yán)之又嚴(yán)。在萬達(dá)的投資、建設(shè)、開業(yè)、現(xiàn)金流四個層面的計劃中，前三個層面是工作計劃，由各個分公司來申報，集團(tuán)審核，而最后一個現(xiàn)金流計劃，則由集團(tuán)信息中心、財務(wù)部和計劃部一起起草制訂，每年11月底由王健林親自簽署下發(fā)。
萬達(dá)模式的挑戰(zhàn)
無論是外界對萬達(dá)資金的質(zhì)疑，還是王健林對萬達(dá)資金的自信，都有一個不容回避的問題，面對越來越密集的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，萬達(dá)模式是否可持續(xù)？
雖然，王健林對2012年上半年，萬達(dá)僅有一家廣場和兩家酒店開業(yè)的解釋是：“很多人不清楚，商業(yè)項(xiàng)目不適合在上半年開業(yè)，以前也是集中在三、四季度，全年30個項(xiàng)目開業(yè)計劃不變。”但實(shí)際上，王健林對經(jīng)濟(jì)形勢的改變已有預(yù)估。
萬達(dá)高層透露，在一次內(nèi)部會議上，王健林就預(yù)警：從2012年開始，中國經(jīng)濟(jì)徹底進(jìn)入中速增長期，每年增長6%—8%，今后二三十年還會繼續(xù)增長，但會逐年降低速度。而萬達(dá)上半年出現(xiàn)的20年來首次增速放緩，已經(jīng)說明經(jīng)濟(jì)困難局面反映到了“抗周期”的消費(fèi)行業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是以前每年每個商場的人流同比增長都是兩位數(shù)，但今年跌至個位數(shù)；二是客單價（每位顧客購買的商品金額）在下降；三是商家減少開店，從以前的來者不拒，到今年開店計劃大幅度減少。
專家們認(rèn)為在目前狀況下，房地產(chǎn)投資還有所增加，相當(dāng)于原來十個人吃飯，現(xiàn)在十二三個人吃飯，可以想象房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的困難。未來狼多肉少已成定局。
商業(yè)地產(chǎn)的困局，其實(shí)早在2010年就埋下了伏筆。
地產(chǎn)界人士算了一筆賬，2010開始宏觀調(diào)控，下半年開始搞限購，資金開始集中投入商業(yè)地產(chǎn)。但是一般的企業(yè)不會有萬達(dá)的速度，兩年就能開業(yè)，一般企業(yè)操盤項(xiàng)目都是3—4年，也就是說在2013—2014年商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入開業(yè)高峰，隨之而來的則是招商競爭，也可能建完之后招不到商，或者招商之后，開業(yè)3—6個月經(jīng)營不好關(guān)店。
在戰(zhàn)術(shù)層面，王健林認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比有很多不同。
“我這十幾年就講一句話：招商在前、建設(shè)在后。說白了核心一點(diǎn)就是為了規(guī)避很多毛病（行業(yè)潛規(guī)則）。比方說你要先建成再來招商，正常市場應(yīng)該給你100塊錢一個月，有品牌的商家一看你已經(jīng)建成再招，我就給你50塊錢一個月，你不讓它進(jìn)去這50都沒了，這就造成你原來的預(yù)期、盈利模型全部被打破，你可能連還本付息的能力都沒有了。所以我的經(jīng)驗(yàn)是先把商業(yè)資源搞好再來做商業(yè)地產(chǎn)，但很多企業(yè)不是這樣的。這些年，我給幾個大銀行做顧問，處置了好幾個這種購物中心項(xiàng)目，最后的結(jié)果都是很慘。”
在整體經(jīng)濟(jì)減速的情況下，為了躲避住宅的限購而被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的諸多房地產(chǎn)企業(yè)，或許又會落入另一個尷尬境地。
“轉(zhuǎn)型最好是主動的，有意識的，而非被迫的，從戰(zhàn)略層面來講，一般被迫轉(zhuǎn)型獲得成功機(jī)會就小的多。”王健林說。
豪賭旅游
在王健林的指揮下，萬達(dá)開始有意識地調(diào)整其戰(zhàn)略方向，旅游地產(chǎn)則是萬達(dá)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。
無論外界怎么看，王健林對于長白山萬達(dá)城的定義就兩個字——“顛覆”。
為了打造長白山，王健林去考察過加拿大的著名滑雪勝地威斯勒，他的印象中，那里只是有上百家酒店的小鎮(zhèn)。
而在王健林的構(gòu)想中，萬達(dá)的長白山項(xiàng)目不去占用長白山原有的景觀資源，而是通過總共200億巨資的投入，打造一種復(fù)合型的“大旅游”模式，把商業(yè)、旅游、消費(fèi)、文化進(jìn)行多要素組合,文化中心、電影院、卡拉OK、電玩城、博物館、滑雪、購物廣場等產(chǎn)品全部納入進(jìn)來。同時規(guī)劃十幾個不同品牌，不同檔次，不同風(fēng)格的酒店，以滿足不同需求。在21平方公里的范圍內(nèi)進(jìn)行整體規(guī)劃，然后分期實(shí)施。
“建出來的東西是一股腦想好的。”王健林認(rèn)為投資規(guī)模和內(nèi)容的復(fù)雜性是聯(lián)系在一起的，投資越多、樣式組合越復(fù)雜，意味著吸引力會更大。
王健林的龐大構(gòu)想意味著顛覆的同時，或許也意味著風(fēng)險。
雖然據(jù)媒體報道，萬達(dá)長白山項(xiàng)目的拿地成本幾乎可以忽略不計，但投入200億元巨資打造一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)的現(xiàn)金流是否還依然健康？而這也正是王健林最為關(guān)心的問題。
對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)可以依靠銷售住宅，甚至可以依靠出售寫字樓來平衡現(xiàn)金流，但是對于“一生可能只去一次”的長白山，萬達(dá)又靠什么來平衡現(xiàn)金流呢？
在王健林的模型中，以長白山為例的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一半現(xiàn)金流來自于住宅的銷售，另一半則來自旅游本身的盈利能力。
對于長白山旅游地產(chǎn)這種新鮮事物，王健林也承認(rèn)萬達(dá)是在摸索階段。“這是一種創(chuàng)新，也在試驗(yàn)當(dāng)中，我不敢百分之百打保票說我每一個行業(yè)都能做到最好。但是，你不做全，多要素不組合，僅僅搞幾個雪道，配幾個酒店，這能做到一流嗎？你覺得會有吸引力嗎？人家憑什么到你那去投資呢？”
在長白山旅游度假區(qū)，萬達(dá)規(guī)劃了400多萬平米的住宅，但目前售價只賣到3000多元/平米，400多萬平米的住宅僅能回收100億元的投資，那么其余的部分也只能依靠旅游、文化等項(xiàng)目來進(jìn)行回收。
“長白山200億投資怎么會賣出稅后利潤200億呢？神仙也做不到。如果住宅能夠把整個投資稀釋掉50%，甚至40%，我就有勇氣投更多的資金在文化和綜合性內(nèi)容上。否則，你就沒有勇氣投200個億，可能就變成50個億了”，王健林依然謹(jǐn)慎。
從今年7-9月的第一個銷售季來看，銷售情況超出此前的預(yù)計。如果未來能夠增加航班，解決交通問題，王健林相信銷售情況會更好。
而與長白山南北遙相呼應(yīng)的萬達(dá)西雙版納項(xiàng)目，出自大旅游概念的同一構(gòu)想，與長白山項(xiàng)目不同的是，西雙版納項(xiàng)目增加了一個以水為主題的水秀演出，同時為了配合養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，規(guī)劃建設(shè)了一所5萬平米的三甲醫(yī)院，同時有中、小學(xué)的配套。據(jù)王健林透露，西雙版納住宅的銷售情況要好于長白山。
雖然旅游地產(chǎn)未來存在不確定性，但令人關(guān)注的是，在地方政府的支持下，融資渠道卻較商業(yè)地產(chǎn)暢通得多。
據(jù)媒體報道：“長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司”的被抵押土地共37塊，共獲得貸款6.2億元。而作為撫松縣政府融資平臺的恒信投資管理有限責(zé)任公司，曾經(jīng)承辦了6億元的《長白山國際旅游度假區(qū)投資擔(dān)保函》。地方融資平臺為商業(yè)項(xiàng)目作擔(dān)保，顯示出地方政府對此項(xiàng)目的支持力度。
南開大學(xué)旅游與文化發(fā)展研究中心研究員裴鈺在接受《英才》記者采訪時表示：“現(xiàn)在宏觀調(diào)控的情況下，旅游地產(chǎn)是一個很好的融資手段。在今年6月的一次機(jī)構(gòu)交流會上，華僑城高層透露，準(zhǔn)備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。短期內(nèi)，旅游地產(chǎn)無法回籠投資，但是通過資本運(yùn)作，可以獲取發(fā)展所需的資金。”
而參與長白山開發(fā)的泛海集團(tuán)，也在2011年曾為長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)項(xiàng)目公開發(fā)行總額為28億元的公司債券。
萬達(dá)目前雖然并未以長白山收入進(jìn)行公司債融資，但是其聯(lián)合泛海集團(tuán)、聯(lián)想控股等有實(shí)力的企業(yè)共同開發(fā)，也緩解了萬達(dá)自身開發(fā)的資金壓力。
順勢而為
對于并購AMC，外界普遍不看好，認(rèn)為這是一個不賺錢或者難以賺到錢的生意。因?yàn)槊绹脑壕�競爭頗為激烈，已經(jīng)步入夕陽產(chǎn)業(yè)，這與萬達(dá)院線在中國的快速發(fā)展有所不同，因?yàn)樵壕�在中國還屬于朝陽產(chǎn)業(yè)。
那么王健林為何還要出手并購AMC呢？精通財務(wù)和善于把控現(xiàn)金流的王健林其實(shí)是不會輕率下決定的。
并購之前，萬達(dá)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)跟蹤AMC有兩年之久，對于美國前五大院線都做了調(diào)研，而得出的結(jié)論是AMC是最適合的目標(biāo)。首先因?yàn)锳MC規(guī)模較大，排名第二；其次，不是上市公司，利于并購操作；再次，AMC院線位于大中城市核心地段，與萬達(dá)院線的定位類似。此后萬達(dá)就開始與AMC進(jìn)行接觸。
2010財年，AMC實(shí)現(xiàn)了6979萬美元的盈利，當(dāng)時萬達(dá)提出以12億-13億美元的價格收購AMC的全部股權(quán)，但被AMC股東拒絕，因?yàn)槠涔蓶|認(rèn)為AMC在2011年時候情況會更好，可以再次沖擊IPO。結(jié)果2011年的情況不僅沒有好轉(zhuǎn)，反而虧損1.23億美元。股價掉了一半。最后收購的時候，股權(quán)只值7億美元。
雖然外界披露萬達(dá)26億美元并購了AMC，但是據(jù)王健林透露：“其中賬面有3億多美元現(xiàn)金，同時還持有美國最大的上市電影廣告公司的股票，大概價值2億多美元，實(shí)際購買股權(quán)和債券總計20億美元左右。而對應(yīng)其擁有的5034塊屏幕，其單塊屏幕價格僅為250萬元，對應(yīng)國內(nèi)每塊屏幕400萬的成本，相當(dāng)劃算。何況你怎么可能同時占有386個這種地段和資源呢？”
而在萬達(dá)并購的過程中，有一個很關(guān)鍵的步驟，就是在征得了股東同意之后，先與AMC的42個管理核心人員洽談管理合同，這在后來被證明是非常明智的。
首先萬達(dá)要求管理層接受萬達(dá)的財務(wù)模型。因?yàn)槊绹呢攧?wù)指標(biāo)主要是看EBITDA（息稅前利潤），但是在萬達(dá)的財務(wù)模型中，是以凈利潤為目標(biāo)。同時，將財務(wù)周期調(diào)整為中國的財務(wù)報表時間。這兩條實(shí)際上是為未來在國內(nèi)或香港打包上市做前提準(zhǔn)備。
其次，是要求管理層樹立目標(biāo)責(zé)任制，對未來幾年的盈利目標(biāo)進(jìn)行反復(fù)測算。“你得給我分析清楚人員成本，每個月，每個影城的盈利狀況，最后讓我看到盈利是切實(shí)可行的。最后終于把前面四年的目標(biāo)責(zé)任制全都簽完了。”
王健林在要求外籍管理層接受萬達(dá)文化的同時，也做出了一定讓步：萬達(dá)對管理層承諾不再賣出AMC，同時跟管理層簽訂4—5年的長期合同，同時只派一個董事長和一個副財務(wù)總監(jiān)加入管理層，并且把稅后利潤的10%留給管理人員作為獎金。
在今年10月，萬達(dá)為AMC專門研發(fā)的管理軟件上線了，遠(yuǎn)在萬里之外，王健林就可以看到每個影城，每周的財務(wù)情況，其管控精細(xì)程度可見一斑。
“本來今年我們允許虧損3000萬美元左右，但是不但這3000萬抹平，說不定要盈利一兩千萬美元。”王健林說到此處，對老外管理層的工作業(yè)績很是滿意。
而對于AMC的大量負(fù)債，萬達(dá)采取了還一部分高息債，低息債繼續(xù)持有的方式來降低財務(wù)成本。
在萬達(dá)宣布并購AMC之后，債券價格全部上升，評級上調(diào)，這極大地刺激了債權(quán)人繼續(xù)持有合約的愿望，所有債權(quán)人均放棄提前贖回的要求。
在與美國債權(quán)人談判的過程中，由于手握國內(nèi)諸多大銀行50億美元的授信額度，萬達(dá)強(qiáng)勢盡顯，“談也行，不談也行，但就一條，附加條件不會有，同意簽個字，不同意也趕快簽個字。”在美國債權(quán)人面前，王健林底氣十足。
那么AMC會在萬達(dá)手中爆發(fā)嗎？王健林并沒抱有太大幻想。
“我看中的是規(guī)模，就算每年5000萬美元的利潤去美國上市，可能也就把我的投資拿回來，掙不了多少錢。但是如果我把它裝在中國或香港的資本市場，可能就完全不一樣了。假如有3億元人民幣的利潤，中國市場股權(quán)價值就過百億了，香港也能有七八十億元，相對我投資的40多億元，就有錢賺了。況且我不是圈完錢就跑，我拿融資的錢再去改造影院，盈利能力還能提升。我們承諾未來三年還會再借給他三億美元用于院線改造，目前，首批5000萬美元已經(jīng)到位。”王健林預(yù)計100家影城改造完成后，在2016年會有利潤大提升。
除了萬達(dá)影院之外，王健林還準(zhǔn)備在中國做足幾場大“秀”。為了能讓萬達(dá)的演藝水平達(dá)到世界一流水準(zhǔn)，王健林挖來了一支國際團(tuán)隊(duì)。
作為北京奧運(yùn)會、廣州亞運(yùn)會、倫敦奧運(yùn)會開、閉幕式藝術(shù)總監(jiān)，馬克·費(fèi)舍爾現(xiàn)在已經(jīng)與萬達(dá)簽訂了15年的“賣身契”，簽約期內(nèi)只能為萬達(dá)服務(wù)。而萬達(dá)巨資打造的楚河漢街將是他的第一個項(xiàng)目。
不僅僅是馬克·費(fèi)舍爾，導(dǎo)演了著名的拉斯維加斯的“O”秀、夢秀和澳門的《水舞間》的弗蘭克·德貢及其團(tuán)隊(duì)全部挖來，
為此，萬達(dá)成立了演藝公司，分給弗蘭克·德貢等人30%的干股，同時保證收入不低于原先水平。為此，弗蘭克·德貢需要保證十年之內(nèi)確保產(chǎn)出不低于五臺節(jié)目。
此外，世界最頂級的主題公園設(shè)計公司、加拿大福瑞克公司，與萬達(dá)簽訂了排他性的服務(wù)協(xié)議。
如果說王健林26億美元買下AMC是蓄謀已久，他的好友聯(lián)想控股董事長柳傳志當(dāng)年并購IBM或許也對他的并購形成了某種潛移默化的影響。
國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所研究員張政軍在接受《英才》記者采訪時認(rèn)為：“聯(lián)想并購IBM和萬達(dá)并購AMC有相似性。他們都是在被并購企業(yè)虧損、高負(fù)債、股東希望出售股份時候?qū)ふ业綑C(jī)會，同時實(shí)現(xiàn)品牌的國際化，迅速提升了企業(yè)的知名度。”
除了商業(yè)上的共性之外，也有專家認(rèn)為，聯(lián)想和萬達(dá)的國際并購在提升了國際知名度的同時，也提升了對于國內(nèi)市場和政府的影響力，同時跟國家的政策導(dǎo)向相吻合。聯(lián)想走出去之時，正值中國政府倡導(dǎo)提升制造業(yè)水平，發(fā)展高科技企業(yè)的契機(jī)，而萬達(dá)并購AMC則正好順應(yīng)了國家鼓勵開拓國際文化市場，創(chuàng)新文化“走出去”，提升國家軟實(shí)力的大勢。
今年9月，成立了萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，北京市政府給予了非常優(yōu)厚的政策，比如融資、土地和進(jìn)京指標(biāo)等。該集團(tuán)目前旗下包括10家企業(yè)：萬達(dá)院線、
AMC、影視傳媒、演藝、大歌星、電影樂園、主題公園、《華夏時報》、商業(yè)經(jīng)典、文化旅游城，涵蓋7個行業(yè)，2012年預(yù)計收入將突破200億元。
而在這200億元的收入中，美國第二大院線AMC2011年的收入就有約25億美元，今年或?qū)⑦_(dá)到140億元，可見并購AMC對萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的分量。
“這公司一注冊，年產(chǎn)值就是200多億。那就意味著中國最大的文化航母現(xiàn)在已經(jīng)在北京了”王健林對媒體談及商道時說，做企業(yè)一定要順勢而為，看準(zhǔn)國家的經(jīng)濟(jì)大勢。
終極模式
隨著王健林把產(chǎn)業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)，逐漸延伸至文化產(chǎn)業(yè)、旅游投資、零售消費(fèi)，以高速擴(kuò)張聞名的萬達(dá)模式或許又要被賦予新的含義。
在《英才》記者日前對蘇寧集團(tuán)董事長張近東的采訪中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)以家電連鎖為主要業(yè)態(tài)的蘇寧，也在向商業(yè)地產(chǎn)、百貨零售、電子商務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)軍。
據(jù)媒體報道蘇寧在全國的土地儲備超過3000萬平方米，而截至2012年上半年，萬達(dá)的土地儲備達(dá)到3900萬平方米，其中新增土地儲備550萬平方米。
同時，兩家公司集中拿地的時期也都是在2008年以后。
蘇寧置地在2008年經(jīng)過增資之后，土地儲備擴(kuò)張迅速。目前，在商業(yè)地產(chǎn)方面，蘇寧置業(yè)已涉足北京、上海、南京、天津等全國眾多一二線城市，儲備了80余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場。
顯然，2008年的金融危機(jī)給萬達(dá)和蘇寧等企業(yè)以千載難逢的良機(jī)。據(jù)王健林介紹：萬達(dá)僅僅在2008年底就搶了十幾個項(xiàng)目，2009年初又是十幾個，土地的價格低得驚人。在上海和南京這樣的城市，萬達(dá)拿到的土地價格也就每平米1000多，2009年開盤價格是地價的十幾倍。
而今年上半年萬達(dá)新增的土地儲備，雖然樓面價仍能維持1500元/平方米的低價上，但地段位置已經(jīng)
沃爾瑪家族傳承的啟示
究竟誰占便宜了？
雖然王健林并非零售業(yè)出身，但在采訪中，卻對沃爾瑪家族的歷史如數(shù)家珍。其中，特別佩服沃爾瑪創(chuàng)始人山姆·沃爾頓的用人之道。
“給我教育最大的一個人就是沃爾頓”，面對《英才》記者，王健林不由得感慨起來。如今已經(jīng)58歲的王健林，雖然身體無礙，但也已考慮萬達(dá)的傳承。
1992年，山姆·沃爾頓去世的時候，沃爾瑪?shù)匿N售業(yè)績只有100億美元，利潤也不過三四億美元。他有三個兒子，一個女兒，一個老婆，但是這五個人，他沒有選中其中任何一個人，而是交給了職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。其中更是有意提拔了1979年加入公司的李·斯科特進(jìn)入管理層。而當(dāng)李·斯科特2008年從CEO的位置上退休的時候，沃爾瑪當(dāng)年的營業(yè)收入達(dá)到4000億美元。與此同時，沃爾瑪家族也收獲頗豐。在美國富豪排行榜上，沃爾瑪家族占據(jù)了五個位置，從第三到第七位，其財富數(shù)量大于比爾·蓋茨和巴菲特的總和。
對于沃爾瑪?shù)倪@段經(jīng)歷，王健林如數(shù)家珍：“你說究竟是誰占便宜了？如果把公司給他三個兒子，說不準(zhǔn)就把公司干沒了，像凱瑪特（美國日用品連鎖零售商巨頭），當(dāng)年多大的公司不是破產(chǎn)重組了嗎？”
面對《英才》記者，王健林自稱不是很傳統(tǒng)的人，未來萬達(dá)并不一定會交給他的兒子。“我家里沒有一個人在公司，現(xiàn)在萬達(dá)再走國際化，三四十歲的副總裁好幾個，也許未來看誰行就交給誰了。”遠(yuǎn)不如前。
蘇寧從連鎖零售進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而萬達(dá)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)同時伴生連鎖零售、文化旅游，兩家大民營企業(yè)的殊途同歸難道僅是一個巧合嗎？
張政軍認(rèn)為：“零售和地產(chǎn)處于價值鏈利潤率高、低不同，差異很大的兩個區(qū)間，零售企業(yè)雖然市場規(guī)模很大，但是利潤很薄，如果有實(shí)力就希望進(jìn)入高利潤的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時，做商業(yè)地產(chǎn)的公司雖然利潤很高，但是希望通過零售連鎖來烘托商業(yè)地產(chǎn)的人氣，對商業(yè)地產(chǎn)形成反哺。具體到萬達(dá)來說，有的項(xiàng)目處于比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，但是如果有好的零售連鎖、旅游文化品牌，就能提升商業(yè)地產(chǎn)的價值，對招租等有利。而蘇寧為了發(fā)展零售連鎖，同時控制租金成本，就希望能夠在好位置拿地，提升單店利潤的同時，又能夠獲得商業(yè)地產(chǎn)出租收益。”
其實(shí)，萬達(dá)、蘇寧的模式演進(jìn)，還可以參照沃爾瑪進(jìn)行類比。
作為世界上最大的連鎖零售商，沃爾瑪一直是業(yè)界孜孜追求的標(biāo)桿企業(yè)。
當(dāng)外界更多的看到沃爾瑪?shù)墓⿷?yīng)鏈管理和先進(jìn)的信息系統(tǒng)的時候，卻少有人知道沃爾瑪有60%的收益是來自地產(chǎn)增值。沃爾瑪早在發(fā)家之初，就在全美土地價格低廉，未來人口增長可能性高的地方購買了諸多地塊。早期儲備的商業(yè)地產(chǎn)為沃爾瑪帶來了巨額的固定資產(chǎn)這個抵押資本，成為了沃爾瑪貸款快速擴(kuò)張的基石。
實(shí)際上，沃爾瑪在產(chǎn)業(yè)資本關(guān)聯(lián)的大網(wǎng)里，處于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)地產(chǎn)控制大量的顧客資源，而后顧客資源轉(zhuǎn)移增加零售店利潤，最后零售店部分收入以租金的方式補(bǔ)貼給地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這就是典型的“零售+地產(chǎn)”價值鏈。商業(yè)價值在沃爾瑪內(nèi)部流轉(zhuǎn)、交換，卻并不容易為外人所知。
“很多人覺得萬達(dá)是不是全產(chǎn)業(yè)鏈，其實(shí)你仔細(xì)想想都是有相關(guān)的多元化，購物中心、百貨、酒店、電影院線、旅游度假，無非旅游度假稍微跳出來一點(diǎn)兒，沒在萬達(dá)廣場里面，但基本上也都在相關(guān)多元化。說來說去還是圍繞消費(fèi)者轉(zhuǎn)，沒有跳出消費(fèi)。”
王健林對沃爾瑪家族的經(jīng)營之道了解頗多，他認(rèn)為，未來萬達(dá)打造的文化、旅游、零售等品牌也是為了能夠與商業(yè)地產(chǎn)板塊形成遙相呼應(yīng)的掎角之勢，從而形成價值鏈的整體提升，或許這又會演繹成萬達(dá)的新終極模式。（本刊記者孟德陽對本文亦有貢獻(xiàn)）
據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料顯示，王健林的獨(dú)子王思聰目前擔(dān)任北京普思投資董事長、萬達(dá)集團(tuán)董事。與王健林相比，王思聰行事更為高調(diào)，2011年因在微博上炮轟張?zhí)m而成為網(wǎng)絡(luò)紅人，而最近王思聰贊助的星際戰(zhàn)隊(duì)iG在第二屆DOTA2國際邀請賽中斬獲冠軍，王思聰又追加100萬美元獎金，將戰(zhàn)隊(duì)獎金總額提升為200萬美元。王思聰?shù)哪晟佥p狂和王健林的老成持重形成鮮明的對比，未來能否繼任，的確很難確定。
“我的孩子還小，才24歲，能否接班要看他的本事，我至少再看5—8年，他有能力能夠被大家接受，他就接班，沒有能力不能被大家接受，他就不能接班，我就用職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)操作這個公司，他只是其中一個股東，享有他的資本分配就行了。萬達(dá)員工現(xiàn)在以每年2萬人的速度遞增，到十年后我交班的時候，估計會超過30萬人了，那就是30萬個家庭，你就不能隨心所欲了，就不能一定交給兒子，萬一他不行呢？那不就麻煩了嗎？”王健林在接班問題上，考慮的顯然不僅是他自己的意愿。對于外界對他強(qiáng)勢的評價，王健林無所掩飾：“企業(yè)家強(qiáng)勢有利于決策，如果足夠聰明也不犯錯誤，那企業(yè)走的快，但是如果固執(zhí)就容易犯錯誤。我就努力在這兩個方面找平衡吧。其實(shí)你想，企業(yè)最主要還是靠企業(yè)家，我不同意集體智慧決策。集體決策，那都是扯淡。隨便舉個例子吧，沒有柳傳志可能就不一定有聯(lián)想，沒有我就不一定有萬達(dá)，作為企業(yè)家來講，他是企業(yè)的核心，對企業(yè)文化形成是有很大作用的，但是確實(shí)要努力避免將來獨(dú)斷專行和聽不進(jìn)不同的意見，這就要看自己怎么掌握好平衡。”
王健林給自己定下的退休年齡是68歲。“再過十年我就退休了，希望退休以后做做慈善。”據(jù)悉，明年王健林就開始招募慈善基金的管理團(tuán)隊(duì)。
“我的慈善基金每年能分到很多錢，怎么花掉也是很專業(yè)的一件事”，王健林對于任何事情都有著一絲不茍的態(tài)度。
提及與比爾·蓋茨的選擇一致，王健林風(fēng)趣地說：“美國人是全世界飛來飛去，想管的事太多，這就是美國人的毛病，而我只在中國做慈善。”
獨(dú)家高端領(lǐng)袖對話
萬達(dá)圖謀消費(fèi)帝國
采訪中，這位“萬達(dá)模式”的締造者在霸氣之外，留給人的印象卻是縝密和遠(yuǎn)慮。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)信手捏來，對行業(yè)指標(biāo)了如指掌，援引史料印證發(fā)展模式，理據(jù)充分，邏輯清晰。但他也毫不猶豫：談“規(guī)模”就談最大，談“檔次”就談最高端，談“模式”就談最前沿。
王健林說過：“只要萬達(dá)進(jìn)入的行業(yè)，其他企業(yè)都沒機(jī)會做老大！”而這份霸氣不只是來自膽略，更來自對現(xiàn)實(shí)的判斷和掌控力，這或許是萬達(dá)突進(jìn)消費(fèi)“全行業(yè)”背后的邏輯。
商業(yè)地產(chǎn)增速
《英才》：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模巨大，盡管其他領(lǐng)域增長較快，但今年商業(yè)地產(chǎn)似乎有急剎車的跡象？
王健林：萬達(dá)今年上半年純商業(yè)地產(chǎn)比去年降低了9%，其實(shí)這跟地產(chǎn)行業(yè)都有關(guān)系。如果在一年的某個時段來看，可能會出現(xiàn)數(shù)字同比去年有所降低，但是應(yīng)該看全面的數(shù)字。去年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是903億，今年我估計商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會接近1100億。如果按照商業(yè)地產(chǎn)公司來算，應(yīng)該接近1200億。這同比去年凈增200億以上了，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)放緩的情況下，200億的增長相當(dāng)于20%以上，也算不少了。
《英才》：那萬達(dá)曾經(jīng)的40%年增長還會有嗎？
王健林：萬達(dá)連續(xù)五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增長，去年過了千億，今年假如到1500億，那就有40%了。然而隨著萬達(dá)規(guī)模越來越大，明年能不能維持就難說了，明年在1500億的基礎(chǔ)上再增長40%，那就需要凈增600億，會感到吃力。但是萬達(dá)在看得見的這十年之內(nèi)，每年維持20%以上的增長是不成問題的。
《英才》：你認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最壞的年份是在兩年后？
王健林：我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問題高峰應(yīng)該是在兩到三年以后。做商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)資源，先把商業(yè)資源搞好再來做商業(yè)地產(chǎn)，但很多做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不是這樣。
《英才》：未來萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式是怎樣的？
王健林：今后20年商業(yè)地產(chǎn)對萬達(dá)來說就基本固化和工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過萬達(dá)信息中心2011年推出的“購物中心模塊化管理軟件”管理。
進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)
《英才》：旅游產(chǎn)業(yè)的投資是否比商業(yè)地產(chǎn)更大，比如長白山項(xiàng)目？
王健林：那當(dāng)然了。
《英才》：那投資回報相比商業(yè)地產(chǎn)是否更好？
王健林：這個東西還在摸索，模式上其實(shí)還是和地產(chǎn)有所結(jié)合。長白山這個度假區(qū)規(guī)劃400多萬平米的住宅，現(xiàn)在因?yàn)檫@個度假區(qū)剛開業(yè)，另外人們對這個認(rèn)識還不夠，房價只能賣3000元每平米。但是我相信隨著時間的推移，比如五年以后、八年以后，也許能賣到七八千元，那賣個400多萬平米就把這個投資收回來了。
《英才》：還是用住宅來平衡？
王健林：事實(shí)上還是用住宅來平衡，有地產(chǎn)的模式在里邊。包括我現(xiàn)在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅開發(fā)這塊把我整個投資稀釋掉50%，或者稀釋掉40%，我就有勇氣能投更多的文化內(nèi)容和綜合性內(nèi)容。
《英才》：這與以前的盈利模式豈不是一樣了？
王健林：應(yīng)該說核心的盈利模式是有變化的，過去我萬達(dá)廣場靠住宅開發(fā)，現(xiàn)在都不是住宅了，在2011年萬達(dá)銷售項(xiàng)目當(dāng)中60%來自非住宅類。銷售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達(dá)廣場開發(fā)的錢流回來了。
《英才》：像萬達(dá)這樣的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裼绊懻w效率？
王健林：我們自己也是試驗(yàn)當(dāng)中。我不敢百分之百打保票說我每一個行業(yè)、每一個產(chǎn)業(yè)都做的最好。但是如果你不做全，多要素不組合，你就沒有創(chuàng)新的能力，你就沒有新的吸引別人的地方。
盡管全產(chǎn)業(yè)鏈對我們?nèi)瞬拧⒅R經(jīng)驗(yàn)都是挑戰(zhàn)，但是如果沒有這個決心，或者說沒有這個膽量，那不去做就永遠(yuǎn)也做不成事。
中國院線大鱷
《英才》：當(dāng)初你怎么發(fā)現(xiàn)AMC的呢？
王健林：萬達(dá)當(dāng)時就是想把電影院做大，做大以后就要走并購路線，而并購肯定是美國最好。所以我們就派了一個團(tuán)隊(duì)去做調(diào)研，把前五大院線摸了個遍，我們覺得最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是AMC。
《英才》：有人說AMC買貴了，你怎么看？
王健林：不要人云亦云。舉個例子，萬達(dá)花26億美元，AMC當(dāng)時賬面有3個多億的現(xiàn)金，它持有的股票是2億多美元，這兩個隨時可以拋，加在一起就6億美元，我就等于20億美元買下來。20億乘6.3是126億，對應(yīng)5000塊屏幕，每塊屏幕只有300萬多一點(diǎn)。不要說在美國，在中國每塊屏幕的成本400萬，何況怎么可能同時占有338個這樣的地段和資源呢？
《英才》：AMC未來盈利能力怎么樣？
王健林：想要AMC賺大錢也不太可能。我就是要這個規(guī)模，另外利用兩個市場的資本差價，在美國就算每年我做到5000萬美元的凈利潤去上市，可能也就是把我的投資拿回來，掙不了多少錢。但是要把它裝在中國的資本市場，或拿到香港市場去上市，可能也就完全不一樣了。
我再拿這個錢去投資，把所有的影院全都重新改造一遍，院線盈利就真的提升了。
劍指消費(fèi)帝國
《英才》：未來萬達(dá)的定位是否已不是一家房地產(chǎn)公司，而是一家文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)？
王健林：也不是文化產(chǎn)業(yè)，我給自己定的方向就是2020年萬達(dá)徹底轉(zhuǎn)型，萬達(dá)標(biāo)志就是以文化旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，同時包括購物中心、商業(yè)地產(chǎn)。文化、旅游、商業(yè)地產(chǎn)各為支柱產(chǎn)業(yè)的一個企業(yè)集團(tuán)，但是整個企業(yè)已經(jīng)不是以房地產(chǎn)為主業(yè)，房地產(chǎn)的收入來自于房地產(chǎn)銷售一定要低于50%。
萬達(dá)現(xiàn)在拼命發(fā)展旅游、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，而且做零售，做大萬達(dá)百貨，都是為了這個目標(biāo)努力。為什么呢？有些人會覺得是不是房地產(chǎn)名聲不好聽我才這么做？不是這樣的，只是房地產(chǎn)看不到長期現(xiàn)金流，說穿了就是這種情況。
《英才》：為什么？商業(yè)地產(chǎn)畢竟有穩(wěn)定的租金。
王健林：我做商業(yè)地產(chǎn)，但我因?yàn)闆]有上市，需要開發(fā)銷售來獲得現(xiàn)金流。當(dāng)然如果今后上市了，上市募集這點(diǎn)錢也支持不了我每年投資1000億或者更多來建這么多購物中心。
《英才》：要依靠旅游文化來支撐？
王健林：旅游文化它本身是國家扶持的產(chǎn)業(yè)方向。國家關(guān)于支持旅游發(fā)展的意見是今年初才出臺的，文化產(chǎn)業(yè)大方向的會是去年底才開的，我們這個做到前面去了。而且更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)說穿了還是在做項(xiàng)目、做現(xiàn)金，是企業(yè)層面來考慮的。做旅游投資，特別是做文化產(chǎn)業(yè)，是在做歷史，做成就感。
其實(shí)萬達(dá)就是圍繞一個概念——消費(fèi)行業(yè)，不管是建購物中心、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、旅游、百貨，都是消費(fèi)概念。為什么圍著這個做呢？我始終有一個觀點(diǎn)，13億人就是最好的市場，就是我最大的依靠。13億人窮的時候是負(fù)擔(dān)，可是13億人富了以后就是最大的市場。
